Contrato – Modelo de Administração de Obras

administração de obras

O mercado da construção acaba tendo que se adaptar dado as condições impostas pela crise de 2013. Saiba mais.

São diversas as formas em que as construtoras tentam driblar as dificuldades, seja elas em custos ou seja elas em receitas.
Seja na eficiência de equipamentos, seja no melhoramento nos processos internos, corte de despesas, uso de Marketing e, claro, na alteração nos modelos de contratação entre contratação e cliente.

Um fato que aconteceu nos últimos anos durante e pós crise foi o crescente uso do modelo de contratos de obras privadas chamado de contrato por Administração.
Modelo então, explorado pelas construtoras com intuito de vencer a desconfiança do cliente, ou melhor, trazer um preço menor para a viabilização de alguns
empreendimentos.

O conceito inicial entre as partes é ter um contrato em que o contratante paga um %
em relação ao custo envolvido na construção à construtora.
Assim ambos teriam segurança os resultados e riscos envolvidos.
Pelo menos isso é a teoria.
No entanto, é necessário aprofundar no entendimento dos modelos de contrato.

Administração de Obras – Construtoras.

Este é o modelo mais comum que existe e o modelo mais difundido em obras pequenas.
Já em obras maiores este modelo passa a não ser mais efetivo. Independente o tamanho da obra o problema é tanto a construtora quanto cliente não tem explorado a forma correta do uso desse contrato e muito menos até onde vão suas responsabilidades de ambos envolvidos.

Existe uma lei que é a 4.591 – criada em 1964 que teve o objetivo de regulamentar a Administração de Obras. Só para constar a Administração de obras também é comumente chamada no mercado de “obra à preço de custo”. Esse modelo é muito mais aplicado na construção de prédios do que de casas.
O que acabou acontecendo foi que os construtores se basearam nessa lei para gerar um modelo de contratos privados para construção de casas ou pequenas edificações.

A realidade é que não existe uma lei estritamente especifica para administração de obras de uma casa por exemplo. Então usa-se essa lei de obras a preço de custo, vamos dizer assim, para se ter uma referência técnica na elaboração de contratos
privados.
De toda a forma, este modelo de contratos já está consolidado e é um nacionalmente
utilizado.

E as construtoras então, devem explorar esse modelo de contrato em algumas
circunstâncias.
Qual seria a essência do modelo de contrato por Administração de Obras, na visão de
uma construtora?

Na administração de obras a construtora basicamente, troca conhecimento técnico em
planejamento, execução e controle de obras por recursos financeiros.

Neste modelo de contrato você deve então definir junto ao cliente um PERCENTUAL
FIXO para Administração de obras construtoras.

Os valores mais aplicados no mercado variam entre de 5% a 30%. Essa amplitude
depende então do grau de dificuldade do projeto, dos riscos e principalmente do
tamanho da obra.
Eis um ponto extremamente importante, tanto na visão do cliente quanto na visão das
construtoras.
O percentual acordado entre as partes deve incidir sobre os CUSTOS envolvidos na
construção.

Isso quer dizer que o percentual pode incidir sobre (material + mão de obra + serviços)
para construção da obra em si ou pode por exemplo, incidir somente sobre a
contratação de mão de obra, ou contratação de material. Cabe a definição com o
cliente.
Modelos de contratos por Administração de obras privadas, tem flexibilidade,
diferente daqueles de obras públicas.

Só que, uma vez que você aplica sua administração sobre, somente o material por
exemplo, não fará sentido você a construtora se responsabilizar com mão de obra. E
vice e versa.

E nesse ponto que a construtora e o cliente deve estar bem alinhados.
De forma geral a construtora deve ter as seguintes responsabilidades contratuais:

Responsabilidades Legais Em resumo, o papel da empresa que administra obras é garantir que a construção seja realizada dentro do prazo estipulado, com respeito aos custos previstos e aos padrões
de qualidade e desempenho desejados pela Contratante.

Agora legalmente é preciso ressaltar uma situação importante.
Nesse modelo de contrato o cliente tem sim, certa responsabilidade perante tudo que
acontece na sua obra.
O cliente acaba assumindo alguns riscos neste caso.
Veja nesse exemplo o envolvimento e responsabilidades do cliente (contratante).

administração de obras

Cabe salientar que o cliente é contratante da empresa construtora para a
ADMINISTRAÇÃO da obra em questão.
A responsabilidade de contratação dos fornecedores, materiais e mão de obra passa a ser da construtora assim como o gerenciamento dos mesmos.
Só que tem um detalhe. Essa contratação acontecerá no nome do cliente.

A empresa que administra participa até o momento da negociação, só que os contratos podem, e de preferência, devem ser redigidos em nome do cliente. É o cliente quem vai pagar os fornecedores.
O papel da construtora é fazer as cotações, avaliar tecnicamente, entender dos melhores custos e prazos e passar para o seu cliente. E só assim, o cliente dará a cartada final.

É de responsabilidade da construtora, nesse momento, gerenciar a qualidade do serviço, material aplicado e prazo de entrega e execução do serviço.

Suponha que haja algum problema trabalhista entre o fornecedor de mão de obra.
A construtora que está inserida ADM teria responsabilidade?
Não! Não cabe a construtora pagar por qualquer ônus… Desde que o contrato esteja
em nome do cliente.

A responsabilidade imediata é sempre da empreiteira ou construtora que fez a
contratação do funcionário.
Só que tem situações que os funcionários que alegam problemas trabalhistas e entra
em juízo com todos os envolvidos. O famoso por todo mundo no “pau”.

Se acontecer esta situação, seu cliente pode sair prejudicado. Porque ele, para a
justiça, será o responsável solidário pela situação.

Como a construtora é o ADM do cliente, é de sua responsabilidade contratual
intermediar todo esse trâmite para evitar prejuízos para seu cliente.

Se nada for resolvido entre a empreiteira/construtora e o funcionário, o estado, na voz
da justiça quem vai julgar sobre as responsabilidades. Podendo sim gerar problema
para o cliente e para a construtora.

A solução para evitar qualquer desgaste entre cliente e construtora é
simplesmente PREVINIR E CONTROLAR.

PREVINIR porque como administrador, a construtora só deverá contratar empresas
idôneas para prestar esse tipo de serviço. E controlar porque cabe você checar se seu
empreiteiro está pagando os encargos que ele tem como obrigação. Além disso, deve
garantir o uso de EPIs e EPCs, assim como o bom trato dos direitos trabalhistas
(alimentação, transporte, condições de higiene e saúde,…)

Vantagens e Desvantagens

Quais seriam as vantagens e desvantagens desse modelo de contrato?
É importante entender por duas óticas.

administração de obras vantagens e desvantagens

Em resumo, este modelo de contratação tem seus benefícios e principalmente suas
responsabilidades.
Cabe uma análise bem profunda dessa responsabilidade junto aos clientes e
principalmente o trabalho de gerenciar da construtora, para minimizar riscos para as
partes.

Redação

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