Quando devo elaborar os projetos da minha obra?

projetos

Esta é a pergunta que todo construtor com pouca (ou nenhuma) experiência normalmente se faz. Em geral, também existe a dúvida quanto a quais disciplinas envolvidas na construção.

Ou seja, quais tipos de projetos necessito elaborar?

Vamos falar aqui especificamente de casas, comuns, sem instalações arrojadas e métodos executivos que sejam muito distantes daqueles que costumamos ver na grande maioria das habitações brasileiras.

Para trazer algo mais direto e prático, como todo profissional das Exatas gosta, nós criamos um Fluxo de Processos de desenvolvimento de projetos. Não somente isso, ele aborda como você vai ver o processo de obtenção dos projetos como um todo!

Assim acredito que vai ficar fácil o completo entendimento do que vamos abordar neste artigo, ok?

Primeiro você deve saber que existe um Projeto de onde partem todas as outras disciplinas: o Projeto de Prefeitura!

No entanto para se chegar em um Projeto para ser Aprovado na Prefeitura na região em que a obra será executada, antes é preciso estruturar e definir as premissas, elementos e ideias básicas que tal projeto deverá conter.

Portanto, primeiramente é elaborado o que chamamos de Estudo preliminar. Esta etapa envolve a criação de um projeto simples, onde se desenvolvem os estudos iniciais de um projeto que atenda às necessidades do usuário final da habitação.

Nele o arquiteto analisa a melhor posição dos ambientes, a orientação solar, correntes de vento, etc. São propostas as áreas prévias do projeto tanto internas quanto externas e é possível se ter uma ideia de como vai ser a casa, as dimensões dos ambientes e consequentemente da área total da habitação.

Até aí, nada passa de mero Brainstorm.

Partindo para uma fase mais detalhada, temos o Anteprojeto.

O Anteprojeto é uma etapa intermediária do Projeto Arquitetônico que possui a configuração definitiva da construção proposta. Ele deve transmitir com maior clareza os detalhes do projeto que não foram muito bem moldados na etapa de Estudo preliminar.

Neste estágio do Projeto de Arquitetura, o projeto recebe os dados necessários para Aprovação na Prefeitura.

Caso você tenha interesse em saber os elementos e as informações básicas necessárias para Aprovação na Prefeitura, entre em contato com nossa equipe do projeto Engenheiro que nos enviaremos a você um Projeto com todos estes elementos (site: www.projetoengenheiro.com.br).

Com o Anteprojeto definido, ele deve ser submetido à Aprovação na Prefeitura. A aprovação na prefeitura normalmente é um processo moroso, cheio de trâmites.

Nesta etapa é muito importante ficar atento as informações que devem ser levadas a Prefeitura para conseguir a Aprovação. Nada, e nenhum dos projetos subsequentes devem ser elaborados até a conclusão desta etapa!

Caso contrário, você tem grandes chances de ter custos adicionais com revisão dos projetos complementares, devido a alterações solicitadas no Projeto de origem, o Projeto de Prefeitura.

Bom, mas quais são estes documentos?

Vamos lá!

  • Contrato de compra e venda do Terreno;
  • Cópia da Escritura do Terreno;
  • Projeto com o carimbo padrão e informações, como aquele que eu dei como exemplo;
  • Comprovantes de pagamento das Taxas da Prefeitura;
  • Memorial descritivo da obra. Vamos falar deste documento mais à frente;
  • RRT que é o Registro de Responsabilidade Técnica, no caso o autor do projeto ser arquiteto;
  • ART que é a Anotação de Responsabilidade Técnica, no caso de o autor do projeto ser engenheiro;
  • Avaliação das diretrizes de concessionárias e órgãos, quando for o caso.

Caso a edificação seja executada em mais de um terreno, deve ser anexo o processo de unificação ou o processo de desmembramento, registrados em cartório.

Dada a entrada na Prefeitura, o tempo para Aprovação varia bastante, mas em geral, gira em torno de 30 dias, para casas.

Os Projetos complementares e o Projeto Executivo de Arquitetura somente devem ser iniciados quando o Projeto de Prefeitura estiver aprovado. Isso, porque eles devem seguir as dimensões que estão no Projeto de Prefeitura.

Este último deve ser integralmente respeitado, e se não for, terá de ser reaprovado para obtenção do Habite-se da construção. Nesse caso, além da perda de tempo, há perda de recurso financeiro.

Ok. Mas, e no caso dos Projetos complementares, como e quando contratar?

Deve existir uma sequência de contratação porque muitas vezes um projeto depende do outro para ser elaborado. Desta forma, é preciso ter em mente que para otimizar o processo como um todo, após aprovado o projeto de Prefeitura, o construtor já tem frente para:

  • Fazer sondagem;
  • Liberar o projeto para o Engenheiro Calculista.

Com as áreas definidas o Calculista vai fazer o lançamento da estrutura no corpo da edificação, avalia-se qual a tecnologia construtiva mais adequada, como por exemplo, estrutura em concreto armado de pilares, vigas e lajes, ou de repente optar por alvenaria estrutural, estas são as opções mais comuns para casas.

A sondagem vai ser utilizada para alimentar o calculista de informações pertinentes ao terreno, como nível de lençol freático, tipos e espessuras das camadas de solo, resistência das camadas, dentre outros fatores, para determinação do tipo de fundação proposto.

À medida que o projeto de fundações é elaborado, o projeto estrutural pode ser detalhado em paralelo. Nesta fase o calculista elabora o PROJETO DE FORMA da estrutura.

Detalhe importante: Em projetos maiores e mais complexos normalmente estes dois projetos são desenvolvidos por profissionais diferentes, um calculista para o projeto de estrutura e um especialista em solos para o projeto de fundação profunda. Para casas é bastante comum que seja o mesmo profissional.

É fundamental que os projetos de fundação e estrutura serem compatibilizados com a arquitetura para não haver retrabalhos futuros, principalmente na fase de execução de obra.

Depois de compatibilizados, já é possível liberar a arquitetura e o projetos de formas para o profissional que vai desenvolver o Projeto de Instalações. Isso se deve ao fato de que este profissional deve saber onde estão alocadas e quais são as dimensões das estruturas para que não haja incompatibilidade com os elementos de instalações (eletrodutos, caixas, pontos de iluminação, dentre outros).

Como estamos tratando de um Fluxo, é natural que existam atividades ocorrendo em paralelo. Nesta fase, o calculista já inicia o detalhamento da armação das estruturas, pois neste momento o projeto de Formas já está bastante evoluído.

A arquitetura desde o anteprojeto vem sofrendo detalhamentos, e depois de compatibilizada o projeto já vai estar praticamente pronto. Para ser finalizado 100%, os projetos de instalações devem ser finalizados para uma nova compatibilização.

Os projetos de instalações que normalmente se faz para casas é o Hidrossanitário, que compreende Água fria, em alguns casos Água quente, Esgoto sanitário e Águas pluviais; assim como o Elétrico e SPDA.

Para algumas casas, também existem os projetos de Instalações especiais que podem ser de ar condicionado, CFTV, gás canalizado, automação e uma infinidade de outros. Quanto mais alto o padrão, mais projetos, mais serviço, mais cara e completa é a casa.

Independentemente disso, é muito importante conhecer todos estes passos!

Seguindo este Fluxo de processos, pode ter certeza que você vai evitar perder tudo aquilo que nenhum investidor ou construtor deseja perder: Tempo e Dinheiro!

Eng. Luanna Drumond
Eng. Civil CEFET/MG
Pós Graduada em Engenheria de Custos IBEC
Gestora de Custos – BID Gerenciamento

Murilo Barbosa

Murilo Barbosa

Atuou no Pentágono (USA), Metro SP Linha Amarela, Hidrelétrica RJ/MG (UHE Simplício), P. Central Hidrelétrica (Sítio Grande/BA) e em outras obras de infraestrutura no Brasil; Mais de 50 clientes recorrentes; Atuação plena em mais de 12 Projetos de empreendimentos imobiliários | • Engenheiro civil formado pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG); • MBA em Gestão de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas (FGV); • Especialista em Estudos de Viabilidade Econômico Financeira pela Universidade de São Paulo (USP); • Sócio da BID Gerenciamento e Planejamento, criada em 2014 como Consultor de Planejamento e Controle de Obras.

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